Bestellerprinzip tritt am 01.06.2015 in Kraft

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Wie zuvor berichtet, waren sich der Koalitionsausschuss von CDU, CSU und SPD in Bezug auf die neuen Gesetzesentwürfe einig. Seit der Absegnung von Bundespräsident Joachim Gauck am 27.04.2015 sind die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip offiziell feste Bestandteile des Mietrechtsnovellierungsgesetzes. Der Immobilienverband IVD hatte zuvor an Gauck inständig appelliert, das Gesetz nicht auszufertigen – leider ohne bisherigen Erfolg.

Zur Erinnerung: Das Bestellerprinzip besagt, dass im Bereich Vermietung grundsätzlich der Auftraggeber für die zu zahlende Maklerprovision in die Verantwortung gezogen wird. Das heißt, dass Vermieter und Wohnungssuchende gleichweg die Möglichkeit erhalten, einen Makler zu beauftragen. Allerdings muss der Makler laut Gesetz „ausschließlich“ für seinen Auftraggeber tätig sein. Wenn der Makler für einen Wohnungssuchenden tätig wird und dieser sich gegen das angebotene Objekt entscheidet, verlischt sein Anspruch auf Provision, da der nächste Interessent nicht mit dem ursprünglichen Auftrag im Kontext steht. Demnach ist die Umsetzung der Beauftragung eines Wohnungssuchenden in der Praxis tendenziell unrealistisch. Die Regierung verspricht sich von dem Bestellerprinzip eine sinkende finanzielle Belastung für die Mieterschaft, weiter wird von mehr Fairness im Immobiliengeschäft gesprochen.

Fraglich ist, wie positiv sich diese Vereinbarung tatsächlich auswirkt. Vermieter, die sich keine Beauftragung leisten können, vermarkten Ihre Immobilie zwangsläufig eigenständig. Viele Vermieter sind dieser Aufgabe mangels Zeit und Erfahrung nicht gewachsen, folglich leidet der potentielle Mieter unter diesem Umstand. Diejenigen, die dennoch einen Auftrag erteilen, sind eventuell gezwungen, die Nettokaltmieten zu erhöhen, um auf diesem Wege die Provision über den Mieter wieder geltend zu machen.
Die Gründe, warum sich der Vermieter weiterhin für einen Makler entscheiden sollte, sind offenkundig: Kenntnisse in Bezug auf den lokalen Vermietungsmarkt, Serviceleistungen rund um die Immobilie und ausreichende Ressourcen, um die Vermietung fachgerecht durchzuführen.
Wir von Schreurs Immobilien sind der Auffassung, dass eine professionelle Vermarktung kein Zufall ist. Qualitativ hochwertige Betreuung, Koordination und Vermittlung ist und bleibt eine unerlässliche Dienstleistung auf diesem Gebiet und wird auch in Zukunft eine zentrale Komponente der Immobilienbranche darstellen.

Bestellerprinzip – Koalitionsausschuss ist sich einig

bestellerbild

Im Rahmen des geplanten Mietrechtsnovellierungsgesetzes soll unter anderem das sog. Bestellerprinzip in Kraft treten. Obgleich von verschiedenen Stellen Warnungen ausgesprochen wurden, hat sich der Koalitionsausschuss von CDU, CSU und SPD am vergangenen Dienstag geeinigt.

Das Bestellerprinzip besagt, dass künftig grundsätzlich der Auftraggeber für die zu zahlende Maklerprovision in die Verantwortung gezogen wird – ohne Ausnahme.
Theoretisch hieße das, dass Vermieter und Wohnungssuchende gleichweg die Möglichkeit erhielten, einen Makler zu beauftragen. In der Praxis besteht allerdings folgendes Problem: Der Makler muss laut Gesetz „ausschließlich“ für seinen Auftraggeber tätig sein. Das heißt, wenn er für einen Wohnungssuchenden tätig wird und dieser sich gegen das angebotene Objekt entscheidet, verlischt sein Anspruch auf Provision, da der nächste Interessent nichts mit dem ursprünglichen Auftrag zu tun hat.
Die Regierung verspricht sich von dem Bestellerprinzip eine sinkende finanzielle Belastung für die Mieterschaft, weiter wird von mehr Fairness im Immobiliengeschäft gesprochen.

Es gilt festzuhalten, dass sich diese Vereinbarung ausschließlich auf Mietobjekte bezieht und Kaufobjekte von dieser Regelung nicht berührt werden.

Fraglich ist, inwiefern sich diese Vereinbarung nachhaltig positiv auf Wohnungssuchende auswirkt.
Vermieter, die sich keine Beauftragung leisten können, vermarkten Ihre Immobilie zwangsläufig eigenständig. Viele Vermieter sind dieser Aufgabe mangels Zeit und Mittel nicht gewachsen, folglich leidet der potentielle Mieter unter diesem Umstand.
Diejenigen, die dennoch einen Auftrag erteilen, könnten langfristig die Nettokaltmieten erhöhen, um auf diesem Wege die Provision über den Mieter geltend zu machen.
Die Gründe, warum sich der Vermieter weiterhin für einen Makler entscheiden sollte, sind offenkundig: Kenntnisse in Bezug auf den lokalen Vermietungsmarkt, Serviceleistungen rund um die Immobilie und ausreichende Ressourcen, um die Vermietung fachgerecht durchzuführen.
Es gilt allerdings zu berücksichtigen, dass viele Vermieter sich dennoch keine Beauftragung leisten können.

In Anbetracht dessen, dass sich der Gesetzesentwurf aktuell noch im parlamentarischen Verfahren befindet, ist vor Mai 2015 nicht mit dem Gesetz zu rechnen. Nach Prüfung und endgültiger Absegnung von Bundespräsident Joachim Gauck, wird das Gesetz nach Ausgabe des Bundesgesetzblattes in Kraft treten. Sobald das passiert ist, wird der Immobilienverband Deutschland (IVD) nach eigener Aussage Verfassungsbeschwerde einreichen – wir halten Sie auf dem Laufenden.

Energieausweispflicht bei Neubauten

Eine Information von Schreurs Immobilien und MOSLER + PARTNER RECHTSANWÄLTE München/Berlin

Energieausweis wird Pflicht
Energieausweis wird Pflicht

Energieausweis bei Neubauten

Muss für ein neu errichtetes Gebäude ein Energieausweis vorliegen? Nach der neuen Energieeinsparverordnung 2014, die im am 1. Mai 2014 in Kraft tritt, gibt es ganz genaue Vorschriften, was bei einem neu errichteten Einfamilienhaus gilt. Deshalb lohnt ein genauer Blick in das Gesetz. Dort steht genau, dass ein Energieausweis zu erstellen und zu übergeben ist.

Die Vorschrift ist § 16 der EnEV. Diese lautet im Wortlaut:

„Wird ein Gebäude errichtet, hat der Bauherr sicherzustellen, dass ihm, wenn er zugleich Eigentümer des Gebäudes ist, oder dem Eigentümer des Gebäudes ein Energieausweis nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 unter Zugrundelegung der energetischen Eigenschaften des fertig gestellten Gebäudes ausgestellt und der Energieausweis oder eine Kopie hiervon übergeben wird. Die Ausstellung und die Übergabe müssen unverzüglich nach Fertigstellung des Gebäudes erfolgen.“

Der Bauherr muss also

  1. dem Eigentümer einen Energieausweis ausstellen und diesen oder eine Kopie davon übergeben
  2. diesen Energieausweis unmittelbar nach Fertigstellung des Gebäudes ausstellen und übergeben.

Was gilt, wenn eine bestehende Immobilie verkauft wird?

Auch dies in § 16 Abs. 2 EnEV geregelt:

„Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht an einem bebauten Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 vorzulegen; die Vorlagepflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt.“

Bei bestehenden Immobilien (das sind EFH, ZFH, RH, DHH, ETW) muss der Verkäufer dem Kaufinteressenten den Energieausweis (oder eine Kopie hiervon)

  • spätestens bei der Besichtigung vorlegen oder
  • bei der Besichtigung sichtbar auslegen oder
  • wenn keine Besichtigung stattfindet „unverzüglich“ vorzulegen oder
  • spätestens vorzulegen, wenn der Käufer diesen dazu auffordert oder
  • im Fall des Verkaufs der Immobilie diesen unverzüglich nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages vorzulegen.

Achtung: Vermietung

Die gleichen Vorschriften gelten bei der Vermietung von Wohnungen/Immobilien.

Zinsen so niedrig wie nie! Worauf Sie trotzdem achten sollten!

Jugendstilvilla Krefeld
Zinsen so niedrig wie nie! Worauf Sie trotzdem achten sollten, wenn Sie z.B. eine Jugendstilvilla in Krefeld kaufen möchten.

Noch nie waren die Zinsen in Deutschland derart niedrig. Wer momentan also ein Haus kaufen oder bauen möchte, sollte die eventuell einmalige Chance nutzen. Experten warnen jedoch vor übereilten Kaufabschlüssen.

Gerade für Familien die sich eigentlich kein Eigentum leisten können, dienen diese niedrigen Zinsen als große Verlockung  den Schritt zum Eigenheim zu wagen. Doch hier wird Vorsicht geboten. Denn genau diese Haushalte könnten Probleme bekommen, wenn die Zinsen wieder steigen. Da die angesprochenen Haushalte zwar ein geregeltes Einkommen haben, jedoch wahrscheinlich keine großen Rücklagen, kann es schnell zu einem Verschuldungsrisiko kommen.

Aus diesem Grund empfiehlt es sich eine möglichst lange Zinsbindungsfrist zu vereinbaren. Unter Zinsbindungsfrist versteht man den Zeitraum einer Zinsgarantie zwischen der Bank und dem Darlehensnehmer. In diesem angegebenen Zeitraum kann der Sollzins durch keine der aufgeführten Vertragsparteien geändert werden, das heißt wiederum das die Zinsbewegungen des Finanzmarktes während der Zinsbindungsfrist keinen Einfluss auf den Darlehensvertrag hat.

Trotz den niedrigen Zinsen sollte ein Immobilienkäufer immer genau kalkulieren und alle Kaufnebenkosten (ca. 11% des Kaufpreises), wie Notar, Grunderwerbssteuer oder die eventuelle Maklergebühr einberechnen.

Was genau sind eigentlich Betriebskosten einer Immobilie?

In unserer Kategorie „Recht und Steuern“ möchten wir heute näher auf das Thema Betriebskosten eingehen. Sie sind Mieter oder Eigentümer einer Immobilie? Dann haben auch Sie garantiert schon mit Betriebkosten zutun gehabt.

Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Was sind eigentlich Betriebskosten einer Immobilie?
Was sind eigentlich genau Betriebskosten einer Immobilie? Sehen Sie hier genau hin – als Mieter und Eigentümer!

Nach der gesetzlichen Definition in § 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Betriebskosten sind also nur diejenigen Kosten die fortlaufend bestehen. Kosten die nur einmalig anfallen werden daher nicht als Betriebkosten bezeichnet.

Laut der Betriebkostenverordnung müssen die Eigentümer oder Erbauberechtigten einer Immobilie die regelmäßig anfallenden Kosten tragen. Dies gilt auch, wenn die Immobilie vermietet ist. Nun ist es heute bei der Vermietung einer Immobilie üblich, dass Vermieter die laufenden Kosten auf den Mieter umlegen und diese mit in die Nebenkostenvorauszahlung eingerechnet werden. Man kann also sagen:

„Wer eine Wohnung bewohnt zahlt in der Regel auch die anfallenden Betriebskosten.“

Doch was sind diese Betriebkosten eigentlich genau?

Wir geben Ihnen einen Überblick über die in insgesamt 17 Rubriken unterteilten Betriebskosten:

1. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks

Hierzu gehört namentlich die Grundsteuer.

2. Die Kosten der Wasserversorgung

Hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.

3. Die Kosten der Entwässerung

hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe.

4. Die Kosten

a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage,

Hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung

Oder

b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage.

Hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums.

Oder

c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,

Hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a

Oder

d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten

Hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz

5. Die Kosten

a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage

Hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a

Oder

b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a

Hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a

c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten

Hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft.

6. Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind

oder

b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind

oder

c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind.

7. Die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs

Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage.

8. Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung

Zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.

9. Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

Zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs.

10. Die Kosten der Gartenpflege

Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.

11. Die Kosten der Beleuchtung

Hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen.

12. Die Kosten der Schornsteinreinigung

Hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind.

13. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung

Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.

14. Die Kosten für den Hauswart

Hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden.

15. Die Kosten

a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage

Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,

oder

b) des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage; hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden
monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse.

16. Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege

Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind.

17. Sonstige Betriebskosten

Hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.

NRW erhöht die Grunderwerbssteuer ab dem 1. Oktober 2011

Beispielimmobilie Reihenhaus
Beispielimmobilie Reihenhaus

Sie überlegen in der nächsten Zeit eine Eigentumswohnung oder einem Haus zu erwerben? Dann sollten sie sich womöglich beeilen. Das Gesetz zur Erhöhung der Grunderwerbssteuer wurde vom NRW-Landtag in der Sitzung am 20. Juli 2011 verabschiedet. Durch die Unterzeichnung des Gesetzes durch den momentanen NRW Finanzminister Norbert Walter – Borjans am 22. Juli 2011 ist das Gesetz mittlerweile rechtskräftig und tritt ab dem 1. Oktober 2011 in Kraft. Nordrheinwestfalen folgt hiermit als mittlerweile achtes Bundesland hinter Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Niedersachsen, Saarland und Sachen-Anhalt.

„Mit den erwarteten Einnahmen werden wir den Haushalt weiter konsolldieren“ erklärt der NRW Finanzminister Norbert Walter – Borjans die Erhöhung der Grunderwerbssteuer

Doch was bedeutet das neue Gesetz im Detail? Wir haben für Sie einmal nachgerechnet:

Bei der Anschaffung eines Reihenhauses nach dem 1. Oktober für einen Kaufpreis von 220.000 € bedeutet dies eine Mehrbelastung für den Käufer von 3.300 €. Erwerben Sie  ein freistehendes Einfamilienhauses zu einem Kaufpreis von 450.000 € steigt die Belastung sogar auf 6.750 €. Hiermit steigen die Kaufnebenkosten von ca. 9 – 10 % der Kaufpreissumme auf 11 – 12 % bei Erwerb von Immobilieneigentum.

Beispielimmobilie Einfamilienhaus
Beispielimmobilie Einfamilienhaus

Sollten Sie also die Anschaffung von Immobilieneigentum noch in diesem Jahr planen sollte man gut überlegen, ob man den Erwerb nicht vor dem 1. Oktober abschließen sollte. Ab diesem Datum gilt der erhöhte Grunderwerbssteuersatz welcher von 3,5 %  auf 5 % erhöht wird.

Das entscheidende Datum ist nicht die Übergabe der Immobilie sondern der Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar.

Finden Sie die Grunderwerbssteuererhöhung gerechtfertigt? Diskutieren Sie mit uns!

Jedes Jahr erneut ein Thema: die Räum- und Streupflicht

Blick in den Schönhausenpark
Blick in den Schönhausenpark

In diesen Tagen und Wochen ist es wieder soweit. Obwohl es wie jedes Jahr spätestens Anfang Dezember wieder soweit ist – kommt es für viele doch unerwartet – der plötzliche Wintereinbruch.

Zahlreiche Kinder und Wintersportler können sich die nächsten Wochen auf viel Eis und Schnee freuen, während Hauseigentümern und Mietern anstrengende Wochen bevorstehen. Pflichten wie Schnee räumen und streuen sind zu dieser Jahreszeit wieder ein interessantes Thema.

Wir haben uns dem Thema zum Winteranfang einmal ausführlicher angenommen:

Wer ist zuständig für das Räumen oder Streuen der Gehwege?

Grundsätzlich ist der Eigentümer oder Vermieter der Immobilie für den Winterdienst zuständig. Er kann diese Aufgabe jedoch auch an Mieter, den Hausmeister oder auch an einen professionellen Räumdienst übertragen. Die Aufgaben dem Mieter zu übertragen ist jedoch nur zulässig, wenn dies von Anfang an ausdrücklich im Mietvertrag geregelt wurde. Nachträgliche Regelungen sind nur im beidseitigen Einverständnis wirksam.

Wie muss geräumt werden?

Der Gesetzgeber schreibt vor,  in welchem Umfang der Bürgersteig vor der eigenen Immobilie geräumt und gestreut werden muss. Zunächst muss der Schnee auf einer Breite von ca. 1 m geräumt werden. Als Faustregel gilt: Zwei Fußgänger müssen ohne Probleme aneinander vorbei kommen. Bei weniger stark frequentierten Gehwegen reicht ein halber Meter. Wichtig ist, dass der Weg zum Hauseingang, der Garagenzufahrt oder der Mülltonnen freigehalten wird. Der zweite Schritt ist die Auswahl des richtigen Streugutes. In vielen Gegenden Deutschlands ist der Einsatz von Streusalz bereits verboten. Daher sollte man, um auf Nummer sicher gehen, lieber auf Sand oder Split zurückgreifen.

Wann muss geräumt werden?

Auch das Wann ist gesetzlich geregelt. Eigentümer und Mieter sollten Frühaufsteher sein, denn bereits bis 6 Uhr, andere Rechtssprechungen sprechen von spätestens bis 7 Uhr zum Einsetzen des Berufsverkehrs, sollte der Gehweg vollständig geräumt sein. Je nach Witterung muss sogar mehrmalig am Tage bis zur Nachtruhe um 22 Uhr geräumt und gestreut werden.

Ausnahmen bestehen z. B. bei Gaststätten. Hier muss der Wirt dafür sorgen, dass während der gesamten Öffnungszeiten der Zugang durchgängig geräumt bleibt.

Verreist oder krank?

Ob beruflich eingespannt, im Urlaub oder einfach nur krank: Sollten Sie keine Möglichkeit haben den Gehweg eisfrei zuhalten, muss eine Vertretung her. Das kann der nette Nachbar von nebenan sein oder eine professionelle Firma die etwa Hausmeisterdienste anbietet. Denn sollte etwas passieren und Sie sind Ihrer Räum- und Streupflicht nicht nachgekommen, kann es teuer werden!

Wer kommt für Schäden auf?

Stürzt ein Fußgänger auf einem ungeräumten Weg und verletzt sich dabei, steht ihm Schmerzensgeld und Schadensersatz zu. Dies beginnt bei der Übernahme der Behandlungskosten bis hin zum Ausgleich für einen möglichen Verdienstausfall.

In den meisten Fällen springt für diese Fälle die private Haftpflichtversicherung ein. Ändert der Eigentümer oder Mieter sein Verhalten nicht und kommt immer noch nicht seinen Räumpflichten nach, verliert er vielleicht seinen Versicherungsschutz und muss den Schaden selbst zahlen. Doch auch Fußgänger müssen sich der Witterung gerecht verhalten und sich bei Schnee und Eis entsprechend vorsichtig bewegen.

Weitere Gefahren im Winter!

Starker Schneefall und Temperaturen unter dem Gefrierpunkt bringen weitere Gefahren mit sich. Wegen möglicher Eiszapfenbildung sollten spätestens im Spätherbst die Regenrinnen vom Herbstlaub befreit werden. So können sich erst gar keine Eiszapfen bilden.

Auch vor Dachlawinen wird gewarnt. Worüber sich die Eigentümer in schneearmen Gebieten wie dem Niederrhein gar keine Gedanken machen, ist weiter südlich bereits ein großes  Thema. In schneereichen Gegenden, wie den Alpen oder Bayern sind Schneefanggitter sogar Pflicht. Fehlen diese oder sind sie falsch montiert, liegt eine strafbare Pflichtverletzung des Hausbesitzers vor. Daher sollte man sich spätestens im Herbst über die Richtlinien vor Ort informieren.

Fazit: Damit es zu einem Unfall auf nicht geräumten Gehwegen gar nicht kommt, sollte der Eigentümer oder Vermieter bereits vor dem ersten Schneefall Vorsorgungen getroffen haben, z.B. Streuvorräte anlegen, in Form eines Räumplans für das Miethauses veröffentlich oder die einfachste und bequemste Lösung eine Hausmeisterfirma beauftragen. Dann können Sie ohne böse Überraschungen in den Winterurlaub starten.

Mieter sollten einen Blick in Ihre Mietverträge richten. Dort wird in den meisten Fällen die Räum- und Streupflicht erwähnt und wie Sie damit umzugehen haben. In strittigen Fällen fragen Sie bei Ihrem Vermieter noch einmal nach. Denn sollte es bereits zu einem Unfall gekommen sein ist es leider zu spät um sich Gedanken zu dem oft heiklen Thema zu machen.

Individualvereinbarungen: Der Mieter hat Mitspracherecht!

Mietverträge sind heute in der Regel Formularmietverträge. Das hat einen großen Vorteil für den Mieter: Der Inhalt unterliegt einer genauen Richtlinie. Der Mieter wird so vor unangemessenen Regelungen geschützt. Nicht immer sind solche Regelungen erwünscht. Für diesen Fall können Individualvereinbarungen getroffen werden. Dies ist jedoch oft schwieriger als gedacht.

Regelmäßig kippt der Bundesgerichtshof (BGH) Mietvertragsklauseln wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters durch den Vermieter. Ob Renovierung, Schönheitsreparaturen oder die Farbwahl – viele der Schönheitsreparaturklauseln sind heute nichtig, mit der Folge, dass die Renovierung oft beim Vermieter hängen bleibt. Schon ein Fehler in der Klausel macht den ganzen Absatz ungültig. Auch im Gewerberaummietrecht. Zwar ist hier der Schutz des Mieters noch nicht so weit fortgeschritten wie es beim Wohnraummietrechts der Fall ist. Doch auch hier wird immer mehr im Sinne des Mieters vor Gericht entschieden. Gerade aus diesem Grund sollte man überlegen ob die Renovierungspflichten und die Kündigungsrechte individuell vereinbart werden können – also schnell einen weißen Zettel zur Hand oder ein gedrucktes Zusatzformular beigefügt?

Was bedeutet aushandeln?

Dem Vermieter stehen zwei Möglichkeiten zur Verfügung Individualvereinbarungen zu vereinbaren: Er kann einzelne, ihm besonders wichtige Punkte tatsächlich individuell formulieren was jedoch recht aufwändig ist. Oder er kann vorformulierte Klauseln mit dem Mieter bei Mietvertragsunterzeichnung gezielt aushandeln. Dies ist nur sehr aufwendig. Ausgehandelt bedeutet hier nicht nur, dass der Vermieter dem Mieter eine vorformulierte Klausel vorliegt sondern der Passus mit jedem Mieter individuell besprochen werden muss. Beide Parteien müssen Ihre Argumente tatsächlich miteinander austauschen, diskutieren und daraufhin ein gemeinsames Ergebnis schriftlich festhalten. Der Mieter muss Einfluss auf die inhaltliche Gestaltung des Vertrags haben. Die bestehenden Klauseln eines Mietvertrags nur durchzusprechen und durch den Mieter bestätigen zulassen genügt also nicht. Das Ergebnis muss eine freie Vereinbarung aus einer Verhandlung zwischen Vermieter und Mieter sein.

Handschriftlich = individuell vereinbart?

Auch bei handschriftlichen Vereinbarungen ist Vorsicht geboten. Viele denken, dass handschriftliche Zusatzvereinbarungen im Mietvertrag immer als eine Individuellvereinbarung gelten. Dies ist aber nicht der Fall. Hier gilt auch wieder die Regelung: „Vorher auswendig gelernte Klauseln sind ungültig“.  Auch ein Zusatz wie „Der Mieter wurde über die Zusatzvereinbarungen informiert“ reicht nicht aus und macht die Vereinbarung unwirksam. Ebenso wenig sind Lückentexte die handschriftlich erweitert wurden oder Formulare zum ankreuzen erlaubt. Wichtig ist das der Mieter den Inhalt verstanden hat. Der Makler als Fachmann muss hier seiner Aufklärungs- und Belehrungspflicht nachkommen.

Individualvereinbarungen sind für den Vermieter durchaus sinnvoll

Die Individualvereinbarungen sind aber auch unter Berücksichtigungen der Formvorschriften Grenzen gesetzt. Nicht alles kann individuell vereinbart werden. Trotzdem kann vieles, was im klassischen Formularmietvertrag nicht geregelt wird mit den Individuellvereinbarungen getroffen werden. Zum Beispiel: die Endrenovierung, Regelung bzgl. der anfallenden Schönheitsreparaturen oder die außerordentliche Kündigung. Bei Gewerbeeinheiten z. B. Ladenlokalen ist eine „Konkurrenzschutzklausel“ sinnvoll.

Damit die getroffenen Individualvereinbarungen im Streitfall auch gültig sind sollte der Vermieter alle Protokolle aufbewahren. Auch Zeugen die das Verhandeln der Individualvereinbarungen mitbekommen haben sind von Vorteil.

Bei der Erstellung der Individuellvereinbarungen sollte man darauf achten, dass die verwendeten Klauseln auf das nötigste Beschränkt werden: z. B: „Der Mieter verpflichtet sich alle anfallenden Schönheitsreparaturen selbst zu übernehmen“ sonst kann es im Nachhinein zu Komplikationen kommen.

So klappt es mit den Individuellvereinbarungen:

– Regelung muss wirklich individuell vereinbart werden, Sie dürfen die gleiche Formulierung nicht bereits in der Vergangenheit verwendet haben bzw. vorhaben diese in der Zukunft nochmalig zu verwenden.

– Bestehen Sie auf eine Zusatzvereinbarung die vom Vermieter und Mieter neben dem Hauptmietvertrag unterschrieben wird

Geben Sie dem Mieter die Möglichkeit über die Individualvereinbarungen zu diskutieren und Einfluss auf die Vereinbarungen zu nehmen

– Denken Sie an die Aufklärungs- und Belehrungspflicht. Im optimalsten Fall wurde im Mietvertrag festgehalten, dass der Mieter belehrt wurde.

– Zusätze wie „Der Mieter wurde über die Zusatzvereinbarungen informiert“ sind unzulässig wenn in Wirklichkeit gar nicht verhandelt wurden ist.

– Formulartexte zum Ankreuzen oder Lückentexte sollten vermieden werden

– Verhandeln Sie unter Zeugen

– Bewahren Sie alle Belege (Mietvertrag, Zusatzvereinbarungen, Schriftverkehr) auf die mit den Verhandlungen in Verbindung stehen