Mietverträge sind heute in der Regel Formularmietverträge. Das hat einen großen Vorteil für den Mieter: Der Inhalt unterliegt einer genauen Richtlinie. Der Mieter wird so vor unangemessenen Regelungen geschützt. Nicht immer sind solche Regelungen erwünscht. Für diesen Fall können Individualvereinbarungen getroffen werden. Dies ist jedoch oft schwieriger als gedacht.

Regelmäßig kippt der Bundesgerichtshof (BGH) Mietvertragsklauseln wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters durch den Vermieter. Ob Renovierung, Schönheitsreparaturen oder die Farbwahl – viele der Schönheitsreparaturklauseln sind heute nichtig, mit der Folge, dass die Renovierung oft beim Vermieter hängen bleibt. Schon ein Fehler in der Klausel macht den ganzen Absatz ungültig. Auch im Gewerberaummietrecht. Zwar ist hier der Schutz des Mieters noch nicht so weit fortgeschritten wie es beim Wohnraummietrechts der Fall ist. Doch auch hier wird immer mehr im Sinne des Mieters vor Gericht entschieden. Gerade aus diesem Grund sollte man überlegen ob die Renovierungspflichten und die Kündigungsrechte individuell vereinbart werden können – also schnell einen weißen Zettel zur Hand oder ein gedrucktes Zusatzformular beigefügt?

Was bedeutet aushandeln?

Dem Vermieter stehen zwei Möglichkeiten zur Verfügung Individualvereinbarungen zu vereinbaren: Er kann einzelne, ihm besonders wichtige Punkte tatsächlich individuell formulieren was jedoch recht aufwändig ist. Oder er kann vorformulierte Klauseln mit dem Mieter bei Mietvertragsunterzeichnung gezielt aushandeln. Dies ist nur sehr aufwendig. Ausgehandelt bedeutet hier nicht nur, dass der Vermieter dem Mieter eine vorformulierte Klausel vorliegt sondern der Passus mit jedem Mieter individuell besprochen werden muss. Beide Parteien müssen Ihre Argumente tatsächlich miteinander austauschen, diskutieren und daraufhin ein gemeinsames Ergebnis schriftlich festhalten. Der Mieter muss Einfluss auf die inhaltliche Gestaltung des Vertrags haben. Die bestehenden Klauseln eines Mietvertrags nur durchzusprechen und durch den Mieter bestätigen zulassen genügt also nicht. Das Ergebnis muss eine freie Vereinbarung aus einer Verhandlung zwischen Vermieter und Mieter sein.

Handschriftlich = individuell vereinbart?

Auch bei handschriftlichen Vereinbarungen ist Vorsicht geboten. Viele denken, dass handschriftliche Zusatzvereinbarungen im Mietvertrag immer als eine Individuellvereinbarung gelten. Dies ist aber nicht der Fall. Hier gilt auch wieder die Regelung: „Vorher auswendig gelernte Klauseln sind ungültig“.  Auch ein Zusatz wie „Der Mieter wurde über die Zusatzvereinbarungen informiert“ reicht nicht aus und macht die Vereinbarung unwirksam. Ebenso wenig sind Lückentexte die handschriftlich erweitert wurden oder Formulare zum ankreuzen erlaubt. Wichtig ist das der Mieter den Inhalt verstanden hat. Der Makler als Fachmann muss hier seiner Aufklärungs- und Belehrungspflicht nachkommen.

Individualvereinbarungen sind für den Vermieter durchaus sinnvoll

Die Individualvereinbarungen sind aber auch unter Berücksichtigungen der Formvorschriften Grenzen gesetzt. Nicht alles kann individuell vereinbart werden. Trotzdem kann vieles, was im klassischen Formularmietvertrag nicht geregelt wird mit den Individuellvereinbarungen getroffen werden. Zum Beispiel: die Endrenovierung, Regelung bzgl. der anfallenden Schönheitsreparaturen oder die außerordentliche Kündigung. Bei Gewerbeeinheiten z. B. Ladenlokalen ist eine „Konkurrenzschutzklausel“ sinnvoll.

Damit die getroffenen Individualvereinbarungen im Streitfall auch gültig sind sollte der Vermieter alle Protokolle aufbewahren. Auch Zeugen die das Verhandeln der Individualvereinbarungen mitbekommen haben sind von Vorteil.

Bei der Erstellung der Individuellvereinbarungen sollte man darauf achten, dass die verwendeten Klauseln auf das nötigste Beschränkt werden: z. B: „Der Mieter verpflichtet sich alle anfallenden Schönheitsreparaturen selbst zu übernehmen“ sonst kann es im Nachhinein zu Komplikationen kommen.

So klappt es mit den Individuellvereinbarungen:

– Regelung muss wirklich individuell vereinbart werden, Sie dürfen die gleiche Formulierung nicht bereits in der Vergangenheit verwendet haben bzw. vorhaben diese in der Zukunft nochmalig zu verwenden.

– Bestehen Sie auf eine Zusatzvereinbarung die vom Vermieter und Mieter neben dem Hauptmietvertrag unterschrieben wird

Geben Sie dem Mieter die Möglichkeit über die Individualvereinbarungen zu diskutieren und Einfluss auf die Vereinbarungen zu nehmen

– Denken Sie an die Aufklärungs- und Belehrungspflicht. Im optimalsten Fall wurde im Mietvertrag festgehalten, dass der Mieter belehrt wurde.

– Zusätze wie „Der Mieter wurde über die Zusatzvereinbarungen informiert“ sind unzulässig wenn in Wirklichkeit gar nicht verhandelt wurden ist.

– Formulartexte zum Ankreuzen oder Lückentexte sollten vermieden werden

– Verhandeln Sie unter Zeugen

– Bewahren Sie alle Belege (Mietvertrag, Zusatzvereinbarungen, Schriftverkehr) auf die mit den Verhandlungen in Verbindung stehen