{"id":194,"date":"2009-09-10T13:02:19","date_gmt":"2009-09-10T11:02:19","guid":{"rendered":"http:\/\/www.schreurs-immobilien.de\/blog\/?p=194"},"modified":"2013-03-24T20:08:51","modified_gmt":"2013-03-24T19:08:51","slug":"individualvereinbarungen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.schreurs-immobilien.de\/blog\/individualvereinbarungen\/","title":{"rendered":"Individualvereinbarungen: Der Mieter hat Mitspracherecht!"},"content":{"rendered":"

Mietvertr\u00e4ge sind heute in der Regel Formularmietvertr\u00e4ge. Das hat einen gro\u00dfen Vorteil f\u00fcr den Mieter: Der Inhalt unterliegt einer genauen Richtlinie. Der Mieter wird so vor unangemessenen Regelungen gesch\u00fctzt. Nicht immer sind solche Regelungen erw\u00fcnscht. F\u00fcr diesen Fall k\u00f6nnen Individualvereinbarungen getroffen werden. Dies ist jedoch oft schwieriger als gedacht.<\/em><\/p>\n

Regelm\u00e4\u00dfig kippt der Bundesgerichtshof (BGH) Mietvertragsklauseln wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters durch den Vermieter. Ob Renovierung, Sch\u00f6nheitsreparaturen oder die Farbwahl – viele der Sch\u00f6nheitsreparaturklauseln sind heute nichtig, mit der Folge, dass die Renovierung oft beim Vermieter h\u00e4ngen bleibt. Schon ein Fehler in der Klausel macht den ganzen Absatz ung\u00fcltig. Auch im Gewerberaummietrecht. Zwar ist hier der Schutz des Mieters noch nicht so weit fortgeschritten wie es beim Wohnraummietrechts der Fall ist. Doch auch hier wird immer mehr im Sinne des Mieters vor Gericht entschieden. Gerade aus diesem Grund sollte man \u00fcberlegen ob die Renovierungspflichten und die K\u00fcndigungsrechte individuell vereinbart werden k\u00f6nnen – also schnell einen wei\u00dfen Zettel zur Hand oder ein gedrucktes Zusatzformular beigef\u00fcgt?<\/p>\n

Was bedeutet aushandeln?<\/strong><\/p>\n

Dem Vermieter stehen zwei M\u00f6glichkeiten zur Verf\u00fcgung Individualvereinbarungen zu vereinbaren: Er kann einzelne, ihm besonders wichtige Punkte tats\u00e4chlich individuell formulieren was jedoch recht aufw\u00e4ndig ist. Oder er kann vorformulierte Klauseln mit dem Mieter bei Mietvertragsunterzeichnung gezielt aushandeln. Dies ist nur sehr aufwendig. Ausgehandelt bedeutet hier nicht nur, dass der Vermieter dem Mieter eine vorformulierte Klausel vorliegt sondern der Passus mit jedem Mieter individuell besprochen werden muss. Beide Parteien m\u00fcssen Ihre Argumente tats\u00e4chlich miteinander austauschen, diskutieren und daraufhin ein gemeinsames Ergebnis schriftlich festhalten. Der Mieter muss Einfluss auf die inhaltliche Gestaltung des Vertrags haben. Die bestehenden Klauseln eines Mietvertrags nur durchzusprechen und durch den Mieter best\u00e4tigen zulassen gen\u00fcgt also nicht. Das Ergebnis muss eine freie Vereinbarung aus einer Verhandlung zwischen Vermieter und Mieter sein.<\/p>\n

Handschriftlich = individuell vereinbart?<\/strong><\/p>\n

Auch bei handschriftlichen Vereinbarungen ist Vorsicht geboten. Viele denken, dass handschriftliche Zusatzvereinbarungen im Mietvertrag immer als eine Individuellvereinbarung gelten. Dies ist aber nicht der Fall. Hier gilt auch wieder die Regelung: \u201eVorher auswendig gelernte Klauseln sind ung\u00fcltig\u201c. \u00a0Auch ein Zusatz wie \u201eDer Mieter wurde \u00fcber die Zusatzvereinbarungen informiert\u201c reicht nicht aus und macht die Vereinbarung unwirksam. Ebenso wenig sind L\u00fcckentexte die handschriftlich erweitert wurden oder Formulare zum ankreuzen erlaubt. Wichtig ist das der Mieter den Inhalt verstanden hat. Der Makler als Fachmann muss hier seiner Aufkl\u00e4rungs- und Belehrungspflicht nachkommen.<\/p>\n

Individualvereinbarungen sind f\u00fcr den Vermieter durchaus sinnvoll <\/strong><\/p>\n

Die Individualvereinbarungen sind aber auch unter Ber\u00fccksichtigungen der Formvorschriften Grenzen gesetzt. Nicht alles kann individuell vereinbart werden. Trotzdem kann vieles, was im klassischen Formularmietvertrag nicht geregelt wird mit den Individuellvereinbarungen getroffen werden. Zum Beispiel: die Endrenovierung, Regelung bzgl. der anfallenden Sch\u00f6nheitsreparaturen oder die au\u00dferordentliche K\u00fcndigung. Bei Gewerbeeinheiten z. B. Ladenlokalen ist eine \u201eKonkurrenzschutzklausel\u201c sinnvoll.<\/p>\n

Damit die getroffenen Individualvereinbarungen im Streitfall auch g\u00fcltig sind sollte der Vermieter alle Protokolle aufbewahren. Auch Zeugen die das Verhandeln der Individualvereinbarungen mitbekommen haben sind von Vorteil.<\/p>\n

Bei der Erstellung der Individuellvereinbarungen sollte man darauf achten, dass die verwendeten Klauseln auf das n\u00f6tigste Beschr\u00e4nkt werden: z. B: \u201eDer Mieter verpflichtet sich alle anfallenden Sch\u00f6nheitsreparaturen selbst zu \u00fcbernehmen\u201c sonst kann es im Nachhinein zu Komplikationen kommen.<\/p>\n

So klappt es mit den Individuellvereinbarungen:<\/strong><\/p>\n

– Regelung muss wirklich individuell vereinbart werden, Sie d\u00fcrfen die gleiche Formulierung nicht bereits in der Vergangenheit verwendet haben bzw. vorhaben diese in der Zukunft nochmalig zu verwenden.<\/p>\n

– Bestehen Sie auf eine Zusatzvereinbarung die vom Vermieter und Mieter neben dem Hauptmietvertrag unterschrieben wird<\/p>\n

Geben Sie dem Mieter die M\u00f6glichkeit \u00fcber die Individualvereinbarungen zu diskutieren und Einfluss auf die Vereinbarungen zu nehmen<\/p>\n

– Denken Sie an die Aufkl\u00e4rungs- und Belehrungspflicht. Im optimalsten Fall wurde im Mietvertrag festgehalten, dass der Mieter belehrt wurde.<\/p>\n

– Zus\u00e4tze wie \u201eDer Mieter wurde \u00fcber die Zusatzvereinbarungen informiert\u201c sind unzul\u00e4ssig wenn in Wirklichkeit gar nicht verhandelt wurden ist.<\/p>\n

– Formulartexte zum Ankreuzen oder L\u00fcckentexte sollten vermieden werden<\/p>\n

– Verhandeln Sie unter Zeugen<\/p>\n

– Bewahren Sie alle Belege (Mietvertrag, Zusatzvereinbarungen, Schriftverkehr) auf die mit den Verhandlungen in Verbindung stehen<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Mietvertr\u00e4ge sind heute in der Regel Formularmietvertr\u00e4ge: das hat einen Vorteil f\u00fcr den Mieter: Der Inhalt unterliegt einer genauen Kontrolle. Der Mieter wird so vor unangemessenen Regelungen gesch\u00fctzt. Nicht immer sind solche Regelungen erw\u00fcnscht. F\u00fcr diesen Fall k\u00f6nnen Individualvereinbarungen getroffen werden. Dies ist jedoch oft schwieriger als gedacht.<\/p>\n","protected":false},"author":9,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[11],"tags":[],"class_list":["post-194","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-recht-und-steuern"],"yoast_head":"\nIndividualvereinbarungen: Der Mieter hat Mitspracherecht! Schreurs Immobilien Blog<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Mietvertr\u00e4ge sind heute in der Regel Formularmietvertr\u00e4ge. 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